Wynajem mieszkania to jedna z popularnych form inwestowania, a także generowania dodatkowego zarobku. Jednak wraz z przychodami z najmu pojawiają się obowiązki podatkowe, które musisz spełnić, zgodnie z obowiązującymi przepisami. W 2025 roku zasady opodatkowania najmu mieszkań są jasno określone, dlatego warto znać wszystkie niuanse, aby uniknąć niepotrzebnych problemów z urzędem skarbowym. Poniżej przedstawiamy kompleksowy przewodnik, jak rozliczyć dochody z najmu mieszkania w 2025 roku.
Z tego artykułu dowiesz się...
Formy opodatkowania najmu mieszkania w 2025 roku
Od 1 stycznia 2023 roku, zgodnie z nowelizacją ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że jako osoba fizyczna wynajmująca nieruchomości prywatnie nie masz już możliwości wyboru innych form opodatkowania, takich jak skala podatkowa czy podatek liniowy.
Ryczałt ewidencjonowany to uproszczona forma opodatkowania, w której podatek jest płacony od przychodu, a nie od dochodu. Kluczową cechą tej formy jest brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty, opłaty administracyjne czy inne wydatki związane z nieruchomością.
Stawki ryczałtu w 2025 roku, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wynoszą:
- 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie;
- 12,5% dla nadwyżki powyżej 100 000 zł.
Obowiązki podatkowe wynajmującego
Jako wynajmujący mieszkanie w 2025 roku, musisz spełnić kilka obowiązków podatkowych:
- Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego
Co do zasady nie masz obowiązku zgłaszania tradycyjnej umowy najmu do urzędu skarbowego. Brak takiego obowiązku nie zwalnia Cię jednak z wpłacania zaliczek na poczet podatku od najmu. Sytuacja ma się nieco inaczej, gdy korzystasz z tzw. najmu okazjonalnego. Wówczas masz obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
- Wpłaty zaliczek na podatek
Podatnicy rozliczający się ryczałtem mogą wpłacać podatek na mikrorachunek podatkowy:
- Miesięcznie — do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który jest należny;
- Kwartalnie — do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, za który jest należny — opcja dostępna dla podatników, których przychody w 2024 roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro.
Przykład: Jeśli w kwietniu 2025 roku otrzymałeś 3000 zł z tytułu najmu, to do 20 maja 2025 roku powinieneś wpłacić podatek w wysokości 255 zł (3000 zł × 8,5%).
- Złożenie deklaracji rocznej
Podatek oraz przychody z najmu rozliczasz w rocznym zeznaniu podatkowym na deklaracji PIT-28. Za 2025 rok deklarację należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku.
Rozliczenie małżonków
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, w art. 12 ust. 6-9a, reguluje zasady opodatkowania całości przychodów z prywatnego najmu przez jednego z małżonków. Gdy małżonkowie zdecydują się na opodatkowanie całości przychodu przez jednego z nich, wówczas zgodnie z art. 12 ust. 13 ustawy, mają do dyspozycji łączny limit 200 000 zł (zamiast 100 000 zł), do którego stosuje się stawkę 8,5%. Ta opcja dotyczy jednak wyłącznie przychodu z najmu składników ich wspólnego majątku. W związku z tym nie skorzystasz z niej np. wtedy, gdy wynajmujesz nieruchomość, którą nabyłeś w drodze spadku.
Co istotne, aby skorzystać ze wspomnianej możliwości, małżonkowie muszą złożyć pisemne oświadczenie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymali pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymali w grudniu.
Kiedy powstaje przychód z najmu i co nie wchodzi w jego skład?
Przychód z najmu powstaje w momencie, gdy faktycznie otrzymasz pieniądze lub będziesz miał postawione do dyspozycji pieniądze. Jeżeli najemca nie zapłaci Ci w danym miesiącu, to nie powstanie przychód z najmu do opodatkowania. Co ciekawe, przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki, takie jak np. czynsz płacony w spółdzielni lub wspólnocie, czy abonament za media. Niemniej jednak, aby te wydatki nie stanowiły przychodu, ważne jest określenie w umowie najmu, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych kosztów.
Przykłady rozliczeń najmu
Przykład 1: Dochody mieszczące się w limicie 100 000 zł
Pan Adam wynajmuje mieszkanie w Warszawie i w 2025 roku uzyskał przychód z najmu w wysokości 80 000 zł.
Rozliczenie podatku:
- Podatek do zapłaty: 80 000 zł × 8,5% = 6 800 zł
Przykład 2: Dochody przekraczające limit 100 000 zł
Pani Joanna wynajmuje dwa mieszkania i w 2025 roku uzyskała łączny przychód z najmu w wysokości 120 000 zł.
Rozliczenie podatku:
- Podatek od pierwszych 100 000 zł: 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
- Podatek od nadwyżki: 20 000 zł × 12,5% = 2 500 zł
- Łączny podatek do zapłaty: 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł
Przykład 3: Rozliczenie małżonków
Państwo Kowalscy wynajmują wspólnie trzy mieszkania i w 2025 roku uzyskali łączny przychód z najmu w wysokości 180 000 zł. Zdecydowali się na opodatkowanie całości przychodu przez jednego z małżonków.
Rozliczenie podatku:
- Podatek do zapłaty: 180 000 zł × 8,5% = 15 300 zł (cały przychód mieści się w limicie 200 000 zł).
Podsumowanie
Rozliczenie dochodów z najmu mieszkania w 2025 roku wymaga znajomości aktualnych przepisów podatkowych. Jedyną dostępną formą opodatkowania dla najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, ze stawkami 8,5% (do 100 000 zł przychodu) i 12,5% (powyżej tej kwoty). Wynajmujący muszą pamiętać o terminowym wpłacaniu zaliczek na podatek oraz złożeniu rocznej deklaracji PIT-28. Małżonkowie mają możliwość skorzystania z podwójnego limitu 200 000 zł dla stawki 8,5%, pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia.
