Sprzedaż prywatnej nieruchomości to czynność, która wymaga dopełnienia wielu formalności. W szczególności istotne są kwestie związane z podatkami i prawidłowym rozliczeniem z urzędem skarbowym. Co do zasady jest to Twój obowiązek, niemniej nie oznacza to, że w każdym przypadku zapłacisz podatek. A w jakich sytuacjach obejdzie się bez ponoszenia tego kosztu? Tego dowiesz się z artykułu.
Kiedy nie trzeba płacić podatku dochowego sprzedając nieruchomość?
Regulacje dotyczące podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości zostały opisane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. To właśnie w tym akcie prawnym znajdziesz wiele przydatnych definicji i objaśnień.
Po pierwsze musisz wiedzieć, że odpłatne zbycie, czyli sprzedaż nieruchomości, stanowi odrębne źródło przychodu i jest rozliczane nieco inaczej, niż np. przychody, które osiągasz z tytułu umowy o pracę lub zlecenie. O tym, że zbycie nieruchomości jest źródłem przychodów mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Zapoznając się z tym przepisem musisz pamiętać, że ma on zastosowanie, jeżeli:
- do zbycia nieruchomości dochodzi poza działalnością gospodarczą;
- sprzedaż nieruchomości ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Gdy te przesłanki są spełnione, nie musisz płacić podatku dochodowego.
Przykładowo, załóżmy, że nieruchomość została przez Ciebie nabyta w 2016 roku. Okres pięciu lat liczysz dopiero od następnego roku kalendarzowego. W związku z tym, jeżeli chcesz sprzedaż nieruchomość zakupioną w 2016 roku tak, aby nie płacić podatku dochodowego, to najwcześniej możesz ją sprzedać w styczniu 2022 roku.
Jaka jest wysokość podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?
Jeżeli sprzedasz nieruchomość szybciej niż przed upływem 5 lat od jej nabycia, musisz liczyć się z tym, że konieczne okaże się zapłacenie podatku dochodowego. Jego wysokość to 19% osiągniętego dochodu (nie przychodu!).
Dochód jest z kolei liczony jako:
przychód – koszty uzyskania przychodu + odpisy amortyzacyjne.
Biorąc to pod uwagę, Twoim przychodem będzie po prostu kwota sprzedaży określonej nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów możesz natomiast wliczyć udokumentowane wydatki, które poniosłeś na kupno lub wybudowanie nieruchomości, ale także inne koszty, takie jak np. opłaty notarialne.
Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości, która została odziedziczona?
Nieco inaczej jest w przypadku, gdy nieruchomość wchodziła w skład spadku i ją odziedziczyłeś. W takiej sytuacji Twoimi kosztami uzyskania przychodów jest proporcjonalna część kwoty podatku od spadków i darowizn, którą zapłaciłeś przyjmując spadek.
Jeżeli w masie spadkowej znajdowała się tylko i wyłącznie ta nieruchomość, to należy przyjąć, że koszt uzyskania przychodu będzie równy kwocie zapłaconego podatku od spadków i darowizn.
Poza tym musisz wiedzieć, że koszty odpłatnego zbycia to stanowią również tzw. ciężary spadkowe, które poniesiesz. Są to np. spłacone długi spadkowe czy roszczenia o zachowek.
To jednak nie wszystko. Wiadomo, że wiele dziedziczonych nieruchomości wymaga remontu. Jeśli postanawiasz przeprowadzać modernizacje, które zwiększają wartość budynku, to koszt wspomnianych remontów może również stanowić koszt uzyskania przychodu. Warunkiem jest tu jednak posiadanie odpowiednich faktur dokumentujących wszelkie czynności lub zakup produktów.
Czy można obniżyć wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości? Ulga mieszkaniowa
Sprzedaż prywatnej nieruchomości lub praw do niej przed upływem 5 lat co do zasady zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Co ciekawe, możesz jednak skutecznie obniżyć jego wysokość. Przekonałeś się o tym, chociażby nieco wcześniej, gdy przedstawiałem przykładowe koszty uzyskania przychodów. Pamiętaj, że katalog może być niezwykle szeroki, a rozszerzając go, warto wspomnieć o pojęciu, jakim jest przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe, czyli tzw. ulga mieszkaniowa.
Jeżeli dokonujesz odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, to proporcjonalna część przychodów, które przeznaczasz na własne cele mieszkaniowe jest również zwolniona od podatku z PIT. Kwota tego zwolnienia zależy natomiast od tego, jaką część przychodu ze sprzedaży przeznaczysz na ten cel.
Pamiętaj jednak, że jest jeden warunek. Wydatki musisz ponieść maksymalnie w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonałeś sprzedaży nieruchomości. Wśród przykładów, które znajdują się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe znajdują się np. wydatki związane z nabyciem budynku mieszkalnego, budową lub remontem nieruchomości, a także związane ze spłatą kredytu zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jak zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
Aby zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, musisz najpierw ustalić podstawę opodatkowania. Na początku ustalasz dochód z odpłatnego zbycia za pomocą podanego przeze mnie wcześniej wzoru. Od przychodu ze sprzedaży odejmujesz koszty uzyskania przychodu i dodajesz odpisy amortyzacyjne.
W dalszej części ustalasz dochód zwolniony, a robisz to w następujący sposób:
Dochód zwolniony = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia
Na koniec obliczasz podstawę opodatkowania. Jest to różnica pomiędzy dochodem a dochodem zwolnionym.
Z kolei odpłatne zbycie nieruchomości sprzedanej przed upływem 5 lat od kupna lub wybudowania rozliczasz składając zeznanie PIT-39. Wysokość podatku to 19% podstawy opodatkowania. Wypełnione zeznanie PIT-39 musisz złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym. Jeżeli sprzedaż nieruchomość w 2024 roku, to zeznanie PIT-39 składasz do 30 kwietnia 2025 roku.
